Location, immobilier, particuliers
État des lieux photo : un dossier daté avant la remise des clés.
Entrée ou sortie, propriétaire ou locataire : des photos horodatées et géolocalisées de chaque pièce, prises le jour même, pour discuter du dépôt de garantie sur pièces plutôt que sur souvenirs.
Par Emmanuel Fernandez, CEO de Proov-It · Mis à jour le
Le dépôt de garantie est l'une des premières sources de litige entre bailleurs et locataires. L'état des lieux contradictoire reste le document de référence, mais ses mentions sont souvent brèves. Un état des lieux photo daté montre ce que les mots décrivent mal : une rayure, une tache, l'état d'un joint.
Avec Proov-It, les photos sont prises dans l'application mobile, pièce par pièce. Elles sont horodatées, géolocalisées, et leur empreinte est ancrée sur blockchain. Jusqu'à 20 fichiers de 100 Mo par dépôt : un logement entier, les relevés de compteurs et l'état des lieux signé tiennent dans une seule preuve.
À la sortie, vous refaites la même visite. Les deux dépôts se comparent pièce par pièce, et chacun peut vérifier l'intégrité des fichiers grâce au certificat PDF. L'outil sert les deux parties : le propriétaire documente l'état remis, le locataire l'état rendu.
Cadre légal
Ce que prévoit la loi du 6 juillet 1989.
L'état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties, ou par un tiers qu'elles mandatent, lors de la remise et de la restitution des clés, puis joint au bail (article 3-2 de la loi n° 89-462). À défaut, il est établi par un commissaire de justice, à frais partagés par moitié.
Le locataire peut demander au bailleur de compléter l'état des lieux d'entrée dans les 10 jours qui suivent son établissement ; en cas de refus, il peut saisir la commission départementale de conciliation. Pendant le premier mois de la période de chauffe, il peut aussi demander d'y ajouter l'état des éléments de chauffage.
Le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d'un mois après la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, de deux mois sinon, déduction faite des sommes dûment justifiées (article 22 de la loi n° 89-462). En cas de retard, le solde dû est majoré de 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque mois commencé.
Mode opératoire
Entrée, complément, sortie : la méthode.
Les mêmes photos, dans le même ordre, à l'entrée et à la sortie : c'est ce qui rend la comparaison possible.
Entrée : état des lieux et photos le même jour
Remplissez l'état des lieux avec l'autre partie, puis photographiez chaque pièce dans un ordre fixe : vue d'ensemble, sols, murs, plafonds, équipements, défauts existants. Joignez le document signé au dépôt.
EntréeRelevés de compteurs
Photographiez les index d'eau, d'électricité et de gaz ; avec un chauffage ou une eau chaude individuels, le bailleur les reporte sur l'état des lieux.
Jour JDemande de complément sous 10 jours
Un défaut découvert après l'entrée : photographiez-le, puis demandez par écrit au bailleur de compléter l'état des lieux, dans les 10 jours. Le dépôt date votre constat.
10 joursChauffage au premier mois de chauffe
Radiateurs, chaudière : vérifiez-les au démarrage du chauffage et demandez leur ajout pendant ce premier mois.
Mois de chauffeSortie : même visite, même ordre
Refaites les mêmes photos, dans le même ordre, le jour de la restitution des clés. Les deux dépôts se comparent pièce par pièce.
RestitutionDépôt de garantie (caution)
Un mois si l'état de sortie est conforme, deux mois sinon. Toute retenue doit être justifiée : photos, devis, factures.
1 ou 2 moisCe que Proov-It apporte
Ce que vos photos d'état des lieux établissent, et ce qu'elles n'établissent pas.
Ce que le certificat établit
- +L'état de chaque pièce à la date d'ancrage, à l'entrée comme à la sortie.
- +L'intégrité des photos et de l'état des lieux joint.
- +La date d'un défaut constaté après l'entrée, à l'appui d'une demande de complément.
- +La géolocalisation relevée lors de la capture dans l'application mobile.
Ce qu'il n'établit pas
- −L'état des lieux contradictoire : il reste à établir et à signer avec l'autre partie.
- −La demande de complément : elle doit être adressée au bailleur dans les 10 jours.
- −Ce qui relève de l'usure normale ou d'une dégradation.
- −Le montant d'une retenue sur le dépôt de garantie, que le juge apprécie en cas de litige.
Cas d'usage
État des lieux photo : ce que vous documentez.
Entrée dans les lieux
Chaque pièce, chaque équipement, les défauts existants photographiés à la remise des clés.
Sortie et restitution
La même visite au départ, pour comparer sur pièces et discuter du dépôt de garantie.
Relevés de compteurs
Eau, électricité, gaz : les index photographiés et datés le jour même.
Location saisonnière
L'état du logement avant et après chaque séjour, en quelques minutes.
Dégradation en cours de bail
Un dommage constaté pendant la location, daté avant toute réparation.
Agences et gestionnaires
Un protocole identique pour chaque logement, avec plusieurs utilisateurs sur un même compte.
Comment ça marche
Une preuve en trois étapes.
Pas de jargon, pas de compétence technique. Vous déposez ou vous capturez, on certifie.
Choisissez ou capturez
Documents, photos, vidéos. Ou prenez une photo ou une vidéo directement dans l'application.
Ajoutez le contexte
Un commentaire, des tags, un dossier. Pour classer et retrouver vos preuves facilement.
Déposez
Vous obtenez un certificat PDF attestant l'existence et l'intégrité du fichier à la date d'ancrage et, pour une capture dans l'application, la géolocalisation relevée à ce moment-là.
Est-ce que ça tient devant un tribunal ?
Un certificat Proov-It peut être produit comme élément de preuve ; le juge en apprécie la valeur. Nous attestons la date d'ancrage, l'intégrité du fichier et, pour une capture dans l'application, la géolocalisation relevée, pas la véracité de son contenu.
Questions fréquentes
Ce qu'on nous demande souvent.
Un état des lieux photo remplace-t-il l'état des lieux signé ?
Non. L'état des lieux contradictoire signé reste la référence. Les photos horodatées le complètent et documentent ce que le texte décrit mal.
Des photos horodatées servent-elles de preuve pour le dépôt de garantie (caution) ?
En France, la preuve peut en principe être apportée par tout moyen : des photos datées, géolocalisées et non modifiées peuvent être produites comme éléments de preuve, et le juge en apprécie la valeur.
Faut-il un abonnement pour faire un état des lieux photo ?
Non. Un particulier achète des jetons, un jeton par dépôt, et le premier dépôt est offert. Les agences disposent d'abonnements avec dépôts inclus.
L'autre partie peut-elle valider les photos ?
Oui. Une preuve peut être envoyée pour signature ou validation, avec accusé de réception et relances horodatées.
Combien de temps pour compléter l'état des lieux d'entrée ?
10 jours à compter de son établissement : le locataire peut demander au bailleur de le compléter (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989). Pour le chauffage, la demande est possible pendant le premier mois de la période de chauffe.
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