Mieter und Vermieter
Kaution Rückzahlung: welche Frist gilt, und was darf abgezogen werden?
Eine feste gesetzliche Frist für die Rückzahlung der Mietkaution gibt es in Deutschland nicht. Der Vermieter darf nach dem Auszug prüfen und abrechnen; jeden Abzug muss er begründen. Wer den Zustand der Wohnung am Tag der Rückgabe belegen kann, bespricht jede Position anhand von Belegen.
Von Emmanuel Fernandez, CEO von Proov-It · Aktualisiert am
Nach dem Auszug stellt sich fast immer dieselbe Frage: Wann muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen? Für die Kaution Rückzahlung nennt das Gesetz in Deutschland keine feste Frist. Der Vermieter darf prüfen, ob ihm noch Ansprüche zustehen, und muss dann abrechnen; wie lange das dauern darf, legt das Gesetz nicht fest.
Streit entsteht meist bei den Abzügen. Ein Schaden, der beim Einzug nicht vermerkt war, kann abgezogen werden, normale Abnutzung nicht. Wer seine Kaution zurückfordern will, braucht deshalb den Vergleich von Einzug und Auszug: Das ist Thema unseres Ratgebers zum Wohnungsübergabeprotokoll.
Mit Proov-It fotografieren Sie jeden Raum am Tag der Rückgabe in der mobilen App und legen das unterschriebene Protokoll und die Bestätigung der Schlüsselrückgabe in dieselbe Hinterlegung. Die Dateien erhalten einen Zeitstempel und Geodaten, wenn Sie es erlauben, und ihr Fingerabdruck wird in einer Blockchain verankert. Eine Hinterlegung kostet für Privatpersonen höchstens 2 €, und die erste ist gratis.
Rechtsrahmen
Was das BGB zur Mietkaution sagt.
Die Mietsicherheit darf höchstens das Dreifache der monatlichen Miete betragen, ohne als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesene Betriebskosten; eine Geldsumme dürfen Sie in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen leisten (§ 551 BGB). Der Vermieter muss sie getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist anlegen; die Erträge stehen Ihnen zu und erhöhen die Sicherheit.
Eine feste Frist für die Rückzahlung nennt das Gesetz nicht. Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten ab Rückgabe (§ 548 BGB). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muss die Abrechnung der Kaution aber nicht in jedem Fall innerhalb dieser sechs Monate erfolgen, und der Vermieter kann mit solchen Ansprüchen grundsätzlich auch dann gegen die Kaution aufrechnen, wenn sie bereits verjährt sind (BGH, Urteil vom 10. Juli 2024, VIII ZR 184/23).
Veränderungen oder Verschlechterungen durch den vertragsgemäßen Gebrauch hat der Mieter nicht zu vertreten (§ 538 BGB): Abzüge müssen also einen Schaden oder eine offene Forderung betreffen und belegt sein. Über die Betriebskosten muss der Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen (§ 556 BGB). In Österreich muss der Vermieter die Kaution nach Ende des Mietverhältnisses unverzüglich samt Zinsen zurückstellen, soweit er sie nicht für berechtigte Forderungen aus dem Mietverhältnis braucht (§ 16b MRG). In der Schweiz gelten eigene Regeln.
Schritt für Schritt
Kaution nicht zurückgezahlt: die Methode.
Alles hängt am Tag der Rückgabe: Dieses Datum und der Zustand der Wohnung an diesem Tag sind zuerst festzuhalten.
Den Auszug mit den Einzugsfotos vorbereiten
Nehmen Sie das Übergabeprotokoll vom Einzug und Ihre Fotos zur Hand, Raum für Raum, und erledigen Sie vor der Begehung, was Ihnen nach dem Mietvertrag obliegt.
Vor dem AuszugAm Tag der Rückgabe fotografieren
Dieselben Ansichten wie beim Einzug, in derselben Reihenfolge, dazu die Zählerstände. Das unterschriebene Übergabeprotokoll gehört in dieselbe Hinterlegung.
AuszugDie Schlüsselrückgabe bestätigen lassen und die neue Adresse mitteilen
Lassen Sie sich die Rückgabe der Schlüssel schriftlich bestätigen: Ab der Rückgabe läuft die Sechsmonatsfrist des § 548 BGB. Teilen Sie Ihre neue Anschrift und Ihre Bankverbindung schriftlich mit.
RückgabeDie Abrechnung prüfen
Verlangen Sie für jeden Abzug eine Begründung und Belege: Kostenvoranschlag, Rechnung, Fotos. Vergleichen Sie jede Position mit Ihren Fotos von Einzug und Auszug und mit der normalen Abnutzung.
Bei AbrechnungSchriftlich zur Rückzahlung auffordern
Bleibt die Abrechnung aus, fordern Sie den Vermieter schriftlich mit Frist zur Abrechnung und Rückzahlung auf: Datum der Rückgabe, Höhe der Kaution samt Zinsen, Ihre Bankverbindung.
Nach dem AuszugMieterverein, Schlichtung, Gericht
Ohne Einigung: Beratung beim Mieterverein oder anwaltlich, gegebenenfalls eine Schlichtungsstelle, dann Klage. Ihre datierten Fotos und das Protokoll sind die Grundlage.
Im StreitfallDie Proov-It-App
Fotografieren Sie den Auszug mit der App.
Dieselben Fotos wie beim Einzug, am Tag der Rückgabe in der App aufgenommen, mit Zeitstempel und mit dem unterschriebenen Protokoll in der Hinterlegung verankert: So besprechen Sie jeden Abzug anhand von Belegen. Die erste Hinterlegung ist gratis, ohne Kreditkarte.
Was Proov-It beiträgt
Was Ihre Fotos belegen, und was nicht.
Was das Zertifikat belegt
- +Den Zustand jedes Raums zum Datum der Verankerung, am Tag der Rückgabe.
- +Die Unversehrtheit der Fotos und des beigefügten Protokolls, prüfbar für Vermieter, Schlichter oder Gericht ohne Proov-It-Konto.
- +Die bei der Aufnahme in der mobilen App erfassten Geodaten, wenn Sie es erlauben.
- +Die Existenz der hinterlegten Dokumente zum selben Datum: Übergabeprotokoll, Bestätigung der Schlüsselrückgabe, Schreiben.
Was es nicht belegt
- −Das Datum der Schlüsselrückgabe: Es ergibt sich aus einer schriftlichen Bestätigung.
- −Ob eine Abnutzung vertragsgemäß ist oder ein Schaden vorliegt.
- −Die Höhe eines Abzugs, die im Streitfall das Gericht würdigt.
- −Das Übergabeprotokoll: Es bleibt gemeinsam zu erstellen und zu unterschreiben.
Abzüge
Was der Vermieter einbehalten darf, und was nicht.
Drei häufige Situationen, jeweils im Einzelfall zu prüfen:
Schaden
Loch in der Tür, Brandfleck im Teppich, gesprungene Fliese: Ein Abzug kommt in Betracht, wenn der Schaden beim Einzug nicht vermerkt war, mit Beleg (Kostenvoranschlag oder Rechnung).
Normale Abnutzung
Abgelaufener Boden in den Laufwegen, leichte Gebrauchsspuren nach Jahren: Veränderungen durch vertragsgemäßen Gebrauch hat der Mieter nicht zu vertreten (§ 538 BGB).
Offene Miete oder Betriebskosten
Die Kaution sichert die Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis: Mietrückstände können verrechnet werden. Steht eine Betriebskostenabrechnung noch aus, behalten Vermieter in der Praxis oft einen Teil zurück: Fragen Sie nach Höhe und Grund.
Anwendungsfälle
Kaution zurückfordern: was Sie dokumentieren.
Auszug
Jeder Raum, die Ausstattung und die Zählerstände, am Tag der Rückgabe.
Schlüsselrückgabe
Die unterschriebene Bestätigung, in die Hinterlegung aufgenommen.
Strittiger Abzug
Die beanstandete Stelle, verglichen mit dem Foto vom Einzug und dem vom Auszug.
Möblierte Wohnung
Möbel und Ausstattung aus dem Inventar, einzeln fotografiert.
Vermieterseite
Der zurückgegebene Zustand und die Kostenvoranschläge, um einen Abzug zu begründen.
Betriebskosten
Die Abrechnung und der einbehaltene Betrag, jeweils mit Datum.
So funktioniert es
Ein Beweis in drei Schritten.
Kein Fachjargon, keine technischen Kenntnisse. Sie hinterlegen oder nehmen auf, wir zertifizieren.
Auswählen oder aufnehmen
Dokumente, Fotos, Videos. Oder nehmen Sie ein Foto oder Video direkt in der App auf.
Kontext hinzufügen
Ein Kommentar, Tags, ein Ordner. Damit Sie Ihre Beweise ordnen und leicht wiederfinden.
Hinterlegen
Sie erhalten ein PDF-Zertifikat, das Existenz und Unversehrtheit der Datei zum Zeitpunkt der Verankerung belegt, bei einer Aufnahme in der App auch die dabei erfassten Geodaten.
Hält das vor Gericht stand?
Ein Proov-It-Zertifikat kann als Beweismittel vorgelegt werden; das Gericht würdigt es frei. Wir belegen das Datum der Verankerung, die Unversehrtheit der Datei und, bei einer Aufnahme in der App, die erfassten Geodaten, nicht den Wahrheitsgehalt ihres Inhalts.
Häufige Fragen
Was man uns oft fragt.
Wie lange hat der Vermieter Zeit, die Kaution zurückzuzahlen?
Eine feste gesetzliche Frist gibt es in Deutschland nicht. Der Vermieter darf nach dem Auszug prüfen und abrechnen; nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muss das nicht in jedem Fall innerhalb der sechs Monate des § 548 BGB geschehen (BGH, Urteil vom 10. Juli 2024, VIII ZR 184/23). Fordern Sie die Abrechnung schriftlich an, wenn sie ausbleibt.
Was tun, wenn der Vermieter die Kaution nicht zurückzahlt?
Fordern Sie ihn schriftlich mit Frist zur Abrechnung und Rückzahlung auf, mit dem Datum der Rückgabe und Ihrer Bankverbindung. Ohne Antwort helfen Mieterverein oder Anwalt, im Streitfall das Gericht.
Bekomme ich Zinsen auf die Kaution?
Ja. Der Vermieter muss eine Barkaution getrennt von seinem Vermögen zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist anlegen; die Erträge stehen Ihnen zu und erhöhen die Sicherheit (§ 551 BGB). Für Studenten- und Jugendwohnheime gilt eine Ausnahme.
Darf der Vermieter für normale Abnutzung etwas abziehen?
Nein: Veränderungen oder Verschlechterungen durch den vertragsgemäßen Gebrauch hat der Mieter nicht zu vertreten (§ 538 BGB). Abziehen kann der Vermieter belegte Schäden oder offene Forderungen aus dem Mietverhältnis.
Reichen Fotos, um einen Abzug zu bestreiten?
Sie können als Beweismittel vorgelegt werden, zusammen mit den Übergabeprotokollen von Einzug und Auszug, die die Grundlage bleiben. Datierte, verortete und unveränderte Fotos sind schwerer zu bestreiten; das Gericht würdigt sie frei.
Wie hoch darf die Kaution sein?
Höchstens drei Monatsmieten ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten. Eine Barkaution dürfen Sie in drei gleichen monatlichen Raten zahlen, die erste zu Beginn des Mietverhältnisses (§ 551 BGB).
Quellen und zitierte Rechtstexte
- Bürgerliches Gesetzbuch, § 538: Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch (gesetze-im-internet.de)
- Bürgerliches Gesetzbuch, § 551: Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten (gesetze-im-internet.de)
- Bürgerliches Gesetzbuch, § 556: Betriebskostenabrechnung (gesetze-im-internet.de)
- Österreich: Mietrechtsgesetz, § 16b: Kaution (RIS)
- Bundesgerichtshof, Urteil vom 10. Juli 2024, VIII ZR 184/23: Pressemitteilung 144/2024
- Bürgerliches Gesetzbuch, § 548 (dejure.org)
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Siehe auch: Funktionen · So funktioniert es · Preise · FAQ