Inquilinos y propietarios
Devolución de la fianza del alquiler: plazo, descuentos y cómo reclamarla.
Si un mes después de la entrega de las llaves el arrendador no ha devuelto la fianza, el saldo debido devenga el interés legal. Cualquier descuento debe justificarse con el estado de entrada y el de salida. Sin acuerdo, se reclama por escrito y, después, ante el tribunal.
Por Emmanuel Fernandez, CEO de Proov-It · Actualizado el
La pregunta vuelve en cada mudanza: ¿cuánto tiempo tiene el casero para devolver la fianza? Para la devolución de la fianza del alquiler, la Ley de Arrendamientos Urbanos fija una referencia clara: si un mes después de la entrega de las llaves el saldo no se ha devuelto, devenga el interés legal. Vale para el alquiler de vivienda, y la fianza equivale en ese caso a una mensualidad de renta.
Un descuento, en cambio, debe justificarse. El conflicto se juega casi siempre en la comparación entre la entrada y la salida y, desde octubre de 2026, en el documento de finalización que deben firmar ambas partes: es el tema de nuestra guía sobre el estado del piso al dejar el alquiler.
Con Proov-It, fotografía cada estancia en la aplicación móvil el día de la salida y reúne en un mismo depósito el documento de finalización y el justificante de entrega de llaves. Los archivos reciben sello de tiempo, geolocalización si usted la autoriza, y su huella queda anclada en blockchain. Un depósito cuesta 2 € como máximo para un particular, y el primero es gratis.
Marco legal
Lo que dice la Ley de Arrendamientos Urbanos.
En el alquiler de vivienda, la fianza en metálico es obligatoria y equivale a una mensualidad de renta, y a dos en el alquiler para uso distinto del de vivienda. El saldo de la fianza que deba restituirse al inquilino al final del contrato devenga el interés legal si, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves, no se ha devuelto (artículo 36 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos). Las partes pueden pactar además una garantía adicional, que en los contratos de vivienda de hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica) no puede superar dos mensualidades de renta.
El inquilino debe devolver la vivienda tal como la recibió, salvo lo que se haya perdido o menoscabado por el tiempo o por causa inevitable (artículo 1561 del Código Civil), y responde del deterioro salvo que pruebe que se produjo sin culpa suya (artículo 1563). Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario son de su cargo (artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). Por eso todo descuento debe justificarse: inventario, fotos, presupuestos o facturas.
Desde el 8 de octubre de 2026, el Real Decreto-ley 29/2026 (en vigor, pendiente de convalidación por el Congreso) añade al artículo 36 un apartado 7: al terminar el contrato, las partes deben dejar constancia por escrito del estado de la vivienda en un documento de finalización firmado por ambas; si no se firma, o no refleja ningún desperfecto, se presume, salvo prueba en contrario, que la vivienda se entregó en estado adecuado de conservación. Un real decreto-ley debe someterse a la convalidación del Congreso en los treinta días siguientes a su promulgación (artículo 86 de la Constitución): compruebe la redacción vigente en el BOE.
Paso a paso
Fianza no devuelta: el método.
El plazo se cuenta desde la entrega de las llaves: es la primera fecha que hay que fijar.
Preparar la salida con las fotos de entrada
Repase el inventario de entrada y sus fotos, estancia por estancia, y haga antes de la visita las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario.
Antes de salirFotografiar el día de la salida
Las mismas vistas que a la entrada, en el mismo orden, más las lecturas de contadores. Adjunte al mismo depósito el documento de finalización firmado.
Día de salidaFechar la entrega de llaves
Pida un justificante firmado de la entrega de llaves o, si el arrendador no las recoge, use un medio que deje constancia. Indique por escrito una cuenta y una dirección para la devolución.
Entrega de llavesContar el mes
Un mes después de la entrega de llaves, el saldo no devuelto empieza a devengar el interés legal. Anote la fecha.
1 mesPedir los justificantes de los descuentos
Presupuestos, facturas, fotos: compare cada partida con sus fotos de entrada y de salida, y con el desgaste por el uso o por el tiempo.
Al recibir la liquidaciónReclamar por escrito
Escrito por un medio que deje constancia, con la fecha de entrega de llaves, el importe debido y los intereses. Si invita a negociar y queda constancia de su recepción, sirve como el intento de negociación exigido, con carácter general, antes de demandar (Ley Orgánica 1/2025).
Pasado el mesMediación o tribunal
Sin acuerdo: mediación o demanda. Hasta 15.000 euros se tramita por juicio verbal (artículo 250 de la LEC) y, hasta 2.000 euros, sin abogado ni procurador (artículos 23 y 31).
Sin acuerdoLa aplicación Proov-It
Fotografíe la salida con la aplicación.
Las mismas fotos que a la entrada, tomadas en la aplicación el día de la salida, con sello de tiempo y ancladas en el depósito junto al documento de finalización firmado: para discutir cada descuento con pruebas. El primer depósito es gratis, sin tarjeta bancaria.
Lo que aporta Proov-It
Lo que acreditan sus fotos, y lo que no.
Lo que acredita el certificado
- +El estado de cada estancia en la fecha de anclaje, el día de la salida.
- +La integridad de las fotos y del documento adjunto, verificable por el arrendador, un mediador o el juez sin cuenta de Proov-It.
- +La geolocalización registrada en una captura con la aplicación móvil, si usted la autoriza.
- +La existencia, en la misma fecha, de los documentos depositados: documento de finalización, justificante de entrega de llaves, escritos.
Lo que no acredita
- −La fecha de entrega de las llaves: se acredita con un justificante firmado o un medio que deje constancia.
- −Si un deterioro es desgaste por el uso o un daño imputable.
- −El importe de un descuento, que el juez valora en caso de conflicto.
- −El documento de finalización: hay que redactarlo y firmarlo con la otra parte.
Descuentos
Lo que el arrendador puede descontar, o no.
Tres situaciones habituales, que se valoran caso por caso:
Desperfecto
Una puerta agujereada, un suelo quemado, un azulejo roto: descuento posible si el daño no figuraba a la entrada, con justificante (presupuesto o factura).
Desgaste por el tiempo
Pintura apagada tras varios años, suelo gastado en las zonas de paso: el inquilino no responde de lo menoscabado por el tiempo o por causa inevitable (artículo 1561 del Código Civil).
Rentas o suministros pendientes
El arrendador suele imputarlos a la fianza: pida el detalle de cada cantidad y sus justificantes.
Casos de uso
Devolución de la fianza: lo que documenta.
Salida de la vivienda
Cada estancia, el equipamiento y los contadores, el día de la entrega de llaves.
Entrega de llaves
El justificante firmado, adjunto al depósito.
Descuento discutido
La partida descontada, comparada con la foto de entrada y la de salida.
Alquiler amueblado
Los muebles y el equipamiento del inventario, fotografiados uno a uno.
Del lado del arrendador
El estado devuelto y los presupuestos de reparación, para justificar un descuento.
Garantía adicional
El aval o el depósito pactado además de la fianza, con sus fechas y condiciones.
Cómo funciona
Una prueba en tres pasos.
Sin jerga, sin conocimientos técnicos. Usted deposita o captura, nosotros certificamos.
Elija o capture
Documentos, fotos, vídeos. O tome una foto o un vídeo directamente en la aplicación.
Añada el contexto
Un comentario, etiquetas, una carpeta. Para clasificar sus pruebas y encontrarlas fácilmente.
Deposite
Recibe un certificado PDF que acredita la existencia y la integridad del archivo en la fecha de anclaje y, para una captura en la aplicación, la geolocalización registrada en ese momento.
¿Sirve ante un tribunal?
Un certificado Proov-It puede presentarse como elemento de prueba; el juez valora su alcance. Acreditamos la fecha de anclaje, la integridad del archivo y, para una captura en la aplicación, la geolocalización registrada, no la veracidad de su contenido.
Preguntas frecuentes
Lo que nos preguntan a menudo.
¿Cuánto tiempo tiene el arrendador para devolver la fianza?
La ley toma como referencia un mes desde la entrega de las llaves: pasado ese mes sin devolución, el saldo que deba restituirse devenga el interés legal (artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). Guarde un justificante fechado de la entrega de llaves.
¿Qué hago si no me devuelven la fianza?
Reclame por escrito, por un medio que deje constancia, con la fecha de entrega de llaves, el importe y los intereses, e invite a negociar: con carácter general, ese intento es un requisito previo a la demanda (artículo 5 de la Ley Orgánica 1/2025). Sin acuerdo, juicio verbal hasta 15.000 euros, sin abogado ni procurador hasta 2.000 euros (LEC).
¿Cuánto es la fianza de un alquiler de vivienda?
Una mensualidad de renta en el alquiler de vivienda y dos en el de uso distinto (artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). Las partes pueden pactar una garantía adicional, que en los contratos de hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica) no puede superar dos mensualidades.
¿Puede el arrendador descontar el desgaste normal?
El inquilino no responde de lo que se haya menoscabado por el tiempo o por causa inevitable (artículo 1561 del Código Civil). Sí son de su cargo las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario (artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos) y los deterioros que no pruebe ajenos a su culpa (artículo 1563).
¿Bastan unas fotos para discutir un descuento?
Pueden aportarse como elemento de prueba, junto con el inventario de entrada y el documento de finalización, que siguen siendo la referencia. Unas fotos fechadas, geolocalizadas y sin modificar son más difíciles de impugnar; el juez las valora según las reglas de la sana crítica.
¿Qué cambia el documento de finalización?
Desde el 8 de octubre de 2026 (Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación por el Congreso), si al terminar el contrato no se firma ese documento, o no refleja ningún desperfecto, se presume, salvo prueba en contrario, que la vivienda se entregó en estado adecuado de conservación. El arrendador que quiera descontar daños debe anotarlos en él; el inquilino lo completa con sus fotos de salida fechadas.
Fuentes y textos citados
- Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil (BOE)
- Código Civil, artículos 1561 a 1563: devolución de la cosa arrendada (BOE)
- Ley Orgánica 1/2025, de eficiencia del Servicio Público de Justicia, artículos 5 a 10 (BOE)
- Real Decreto-ley 29/2026: apartado 7 del artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (BOE)
- Constitución Española, artículo 86: decretos-leyes y convalidación (BOE)
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (BOE)
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