Locataires et bailleurs
Délai de restitution de la caution : 1 ou 2 mois, et après ?
Le bailleur a 1 mois après la remise des clés pour rendre le dépôt de garantie si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, 2 mois sinon. Passé ce délai, la somme due est majorée de 10 % du loyer mensuel par mois de retard commencé.
Par Emmanuel Fernandez, CEO de Proov-It · Mis à jour le
La question revient à chaque déménagement : combien de temps le bailleur a-t-il pour rendre la caution ? Le délai de restitution de la caution, c'est-à-dire du dépôt de garantie, est d'un mois après la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, de deux mois sinon. Ces délais sont fixés par la loi et valent pour une location vide comme meublée.
Une caution non rendue dans le délai ouvre droit à une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard commencé. Une retenue, elle, doit être justifiée. Le litige se joue presque toujours sur la comparaison entre l'entrée et la sortie : c'est l'objet de notre guide sur l'état des lieux de sortie.
Avec Proov-It, vous photographiez chaque pièce dans l'application mobile le jour de la sortie, et réunissez dans un même dépôt l'état des lieux signé et la preuve de remise des clés. Les fichiers sont horodatés, géolocalisés si vous l'autorisez, et leur empreinte est ancrée sur blockchain. Un dépôt coûte 2 € au plus pour un particulier, et le premier est offert.
Cadre légal
Ce que prévoit la loi du 6 juillet 1989.
Le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, de deux mois dans le cas contraire, déduction faite des sommes restant dues au bailleur et de celles dont il justifie (article 22 de la loi n° 89-462). Selon Service-Public, ces délais valent pour une location vide comme meublée, et le dépôt ne peut dépasser un mois de loyer hors charges en location vide, deux mois en meublé.
À défaut de restitution dans le délai, le dépôt restant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard. La majoration ne s'applique pas si le retard vient de ce que le locataire n'a pas transmis sa nouvelle adresse. Dans un immeuble en copropriété, le bailleur peut conserver une provision de 20 % au plus du dépôt jusqu'à l'arrêté annuel des comptes.
Le locataire répond des dégradations survenues pendant le bail, sauf force majeure, faute du bailleur ou fait d'un tiers, et les réparations dues à la vétusté ne sont pas à sa charge (article 7 de la loi n° 89-462). Toute retenue doit donc être justifiée : états des lieux, photos, devis ou factures. Pour une somme inférieure ou égale à 5 000 €, une tentative de règlement amiable est en principe exigée avant le juge, et l'action se prescrit par 3 ans, selon Service-Public.
Mode opératoire
Caution non rendue : la méthode.
Le délai se calcule à partir de la remise des clés : c'est la première date à fixer.
Préparer la sortie avec les photos d'entrée
Reprenez l'état des lieux d'entrée et vos photos, pièce par pièce, et traitez ce qui relève de l'entretien courant avant la visite.
Avant la sortiePhotographier le jour de l'état des lieux de sortie
Les mêmes vues qu'à l'entrée, dans le même ordre, plus les relevés de compteurs. Joignez l'état des lieux signé au même dépôt.
Jour de sortieDater la remise des clés et donner sa nouvelle adresse
En main propre contre un écrit, ou par lettre recommandée. Communiquez votre nouvelle adresse par écrit : sans elle, la majoration de retard ne s'applique pas.
Remise des clésCalculer l'échéance
1 mois après la remise des clés si l'état de sortie est conforme à l'entrée, 2 mois sinon. En copropriété, une provision de 20 % au plus peut être gardée jusqu'à l'arrêté des comptes.
1 ou 2 moisDemander les justificatifs des retenues
Devis, factures, photos : une retenue doit être justifiée. Comparez chaque poste à vos photos d'entrée et de sortie, et à l'usure normale.
À réceptionMettre en demeure
Lettre recommandée rappelant la date de remise des clés, le délai applicable, le montant dû et la majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard commencé.
Après l'échéanceConciliation, puis juge
Jusqu'à 5 000 € : conciliateur de justice ou commission départementale de conciliation, gratuits, avant le juge des contentieux de la protection. Vous avez 3 ans pour agir.
Dans les 3 ansL'application Proov-It
Photographiez la sortie avec l'application.
Les mêmes photos qu'à l'entrée, prises dans l'application le jour de l'état des lieux de sortie, horodatées et ancrées au dépôt avec l'état des lieux signé : de quoi discuter chaque retenue pièces à l'appui. Le premier dépôt est offert, sans carte bancaire.
Ce que Proov-It apporte
Ce que vos photos établissent, et ce qu'elles n'établissent pas.
Ce que le certificat établit
- +L'état de chaque pièce à la date d'ancrage, le jour de l'état des lieux de sortie.
- +L'intégrité des photos et de l'état des lieux joint, vérifiable par le bailleur, le conciliateur ou le juge sans compte Proov-It.
- +La géolocalisation relevée lors d'une capture dans l'application mobile, si vous l'autorisez.
- +L'existence, à la même date, des documents déposés : état des lieux, preuve de remise des clés, courriers.
Ce qu'il n'établit pas
- −La date de remise des clés : elle se prouve par un écrit ou une lettre recommandée.
- −Ce qui relève de l'usure normale ou d'une dégradation.
- −Le montant d'une retenue, que le juge apprécie en cas de litige.
- −L'état des lieux contradictoire : il reste à établir et à signer avec l'autre partie.
Retenues
Ce que le bailleur peut retenir, ou non.
Trois situations courantes, à apprécier au cas par cas :
Dégradation
Trou dans une porte, moquette brûlée, carreau cassé : retenue possible si le dommage n'est pas noté à l'entrée, sur justificatif (devis ou facture).
Usure normale
Peinture ternie après plusieurs années, sol usé dans les passages : les réparations dues à la vétusté ne sont pas à la charge du locataire.
Loyers ou charges impayés
Retenue possible des sommes restant dues ; en copropriété, provision de 20 % au plus jusqu'à l'arrêté des comptes.
Cas d'usage
Restitution de la caution : ce que vous documentez.
Sortie du logement
Chaque pièce, les équipements et les compteurs, le jour de l'état des lieux.
Remise des clés
Le document signé ou l'avis de réception, joint au dépôt.
Retenue contestée
Le poste retenu, comparé à la photo d'entrée et à celle de sortie.
Location meublée
Le mobilier et l'équipement de l'inventaire, photographiés un à un.
Côté bailleur
L'état rendu et les devis de remise en état, pour justifier une retenue.
Copropriété
Le décompte de charges et la provision conservée, avec leurs dates.
Comment ça marche
Une preuve en trois étapes.
Pas de jargon, pas de compétence technique. Vous déposez ou vous capturez, on certifie.
Choisissez ou capturez
Documents, photos, vidéos. Ou prenez une photo ou une vidéo directement dans l'application.
Ajoutez le contexte
Un commentaire, des tags, un dossier. Pour classer et retrouver vos preuves facilement.
Déposez
Vous obtenez un certificat PDF attestant l'existence et l'intégrité du fichier à la date d'ancrage et, pour une capture dans l'application, la géolocalisation relevée à ce moment-là.
Est-ce que ça tient devant un tribunal ?
Un certificat Proov-It peut être produit comme élément de preuve ; le juge en apprécie la valeur. Nous attestons la date d'ancrage, l'intégrité du fichier et, pour une capture dans l'application, la géolocalisation relevée, pas la véracité de son contenu.
Questions fréquentes
Ce qu'on nous demande souvent.
Combien de temps pour rendre une caution ?
1 mois après la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, 2 mois sinon (article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le délai court à partir de la remise des clés, en main propre ou par lettre recommandée.
Que faire si la caution n'est pas rendue ?
Envoyez une lettre recommandée de mise en demeure rappelant le délai et la majoration de retard. Sans réponse, pour une somme inférieure ou égale à 5 000 €, passez par un conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation avant de saisir le juge des contentieux de la protection.
Comment se calcule la majoration de retard ?
10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé, ajoutés au dépôt restant dû. Elle ne s'applique pas si le retard vient de ce que vous n'avez pas communiqué votre nouvelle adresse.
Le bailleur peut-il retenir de l'argent pour l'usure normale ?
Non : les réparations dues à la vétusté ne sont pas à la charge du locataire (article 7 de la loi n° 89-462). Le bailleur peut retenir les sommes justifiées pour des dégradations, ou des loyers et charges impayés.
Des photos suffisent-elles à contester une retenue ?
Elles peuvent être produites comme éléments de preuve, avec les états des lieux d'entrée et de sortie, qui restent la référence. Des photos datées, géolocalisées et non modifiées sont plus difficiles à contester ; le conciliateur ou le juge en apprécie la valeur.
Peut-on ne pas payer le dernier loyer pour récupérer sa caution ?
Non. Selon Service-Public, le locataire ne peut pas déduire le dépôt de garantie du dernier loyer.
Sources et textes cités
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