Inquilini e proprietari
Restituzione del deposito cauzionale: quando, quanto, e se non arriva?
Il deposito cauzionale non può superare tre mensilità del canone e produce interessi legali a favore dell'inquilino. Si chiede indietro alla riconsegna dell'immobile: ogni trattenuta va giustificata, e la discussione si gioca sul confronto tra lo stato all'ingresso e quello all'uscita.
Di Emmanuel Fernandez, CEO di Proov-It · Aggiornato il
La domanda torna a ogni trasloco: quando il proprietario deve restituire la cauzione? Per la restituzione del deposito cauzionale, l'articolo 11 della legge n. 392/1978 fissa un tetto, tre mensilità del canone, e gli interessi legali dovuti ogni anno all'inquilino, ma non un termine in giorni. Il deposito si chiede alla fine della locazione, con la riconsegna delle chiavi.
Una cauzione non restituita o una trattenuta contestata si discutono quasi sempre sul confronto tra l'ingresso e l'uscita: il conduttore non risponde dell'usura dovuta all'uso conforme al contratto né della vetustà. È l'oggetto della nostra guida sul verbale di consegna e riconsegna dell'immobile.
Con Proov-It fotografa ogni stanza nell'app mobile il giorno della riconsegna e riunisce nello stesso deposito il verbale firmato e la dichiarazione di riconsegna delle chiavi. I file ricevono marca temporale, geolocalizzazione se la autorizza, e la loro impronta viene ancorata su blockchain. Un deposito costa al massimo 2 € per un privato, e il primo è gratuito.
Quadro normativo
Cosa prevedono la legge sulle locazioni e il Codice civile.
Il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone ed è produttivo di interessi legali, che devono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno (articolo 11 della legge n. 392/1978). L'articolo non indica un termine in giorni per la restituzione: il deposito garantisce gli obblighi del conduttore e si chiede indietro alla fine della locazione, con la riconsegna dell'immobile.
Il conduttore deve restituire la cosa nello stato in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso conforme al contratto; non risponde del deterioramento dovuto a vetustà, e in mancanza di descrizione si presume che abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione (articolo 1590 del Codice civile). Durante la locazione, le riparazioni di piccola manutenzione sono a suo carico (articolo 1576): sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, non da vetustà o caso fortuito (articolo 1609).
In pratica, ogni trattenuta va giustificata: verbali di consegna e di riconsegna, foto, preventivi, fatture. Prima di agire in giudizio per una controversia in materia di locazione, la legge impone di tentare la mediazione (articolo 5 del decreto legislativo n. 28/2010): è una condizione di procedibilità della domanda.
Passo dopo passo
Cauzione non restituita: il metodo.
Tutto parte dalla riconsegna delle chiavi: è la prima data da fissare per iscritto.
Preparare l'uscita con le foto d'ingresso
Riprenda il verbale di consegna e le Sue foto d'ingresso, stanza per stanza, ed esegua prima del sopralluogo le riparazioni di piccola manutenzione dovute all'uso.
Prima dell'uscitaFotografare il giorno della riconsegna
Le stesse viste dell'ingresso, nello stesso ordine, più le letture dei contatori. Alleghi il verbale di riconsegna firmato allo stesso deposito.
RiconsegnaDatare la riconsegna delle chiavi
Con un verbale di riconsegna firmato o una dichiarazione scritta e datata del locatore. Comunichi per iscritto il Suo nuovo indirizzo e le coordinate per la restituzione.
Riconsegna chiaviChiedere la restituzione, con gli interessi
Per iscritto, indicando l'importo versato e gli interessi legali maturati, se non Le sono stati corrisposti alla fine di ogni anno.
Dopo la riconsegnaChiedere i giustificativi delle trattenute
Preventivi, fatture, foto: ogni trattenuta va giustificata. Confronti ogni voce con le Sue foto d'ingresso e di uscita, e con l'usura normale.
Al ricevimentoInviare una diffida
Raccomandata o PEC che ricorda la data di riconsegna, l'importo del deposito, gli interessi dovuti e le ragioni per cui contesta le trattenute.
Senza rispostaMediazione, poi giudice
Senza accordo, la mediazione è il passaggio obbligato prima del giudice per le controversie di locazione. Porti con sé verbali, foto e corrispondenza.
Se c'è disaccordoL'app Proov-It
Fotografi la riconsegna con l'app.
Le stesse foto dell'ingresso, scattate nell'app il giorno della riconsegna, con marca temporale e ancorate al deposito insieme al verbale firmato: ogni trattenuta si discute con le prove in mano. Il primo deposito è gratuito, senza carta di credito.
Cosa aggiunge Proov-It
Cosa dimostrano le Sue foto, e cosa no.
Cosa dimostra il certificato
- +Lo stato di ogni stanza alla data di ancoraggio, il giorno della riconsegna.
- +L'integrità delle foto e del verbale allegato, verificabile dal locatore, dal mediatore o dal giudice senza account Proov-It.
- +La geolocalizzazione registrata durante un'acquisizione nell'app mobile, se la autorizza.
- +L'esistenza, alla stessa data, dei documenti depositati: verbale, dichiarazione di riconsegna delle chiavi, lettere.
Cosa non dimostra
- −La data di riconsegna delle chiavi: si prova con uno scritto.
- −Se un deterioramento deriva dall'uso conforme al contratto, dalla vetustà o da un danno.
- −L'importo di una trattenuta, che in caso di lite valuta il giudice.
- −Il verbale di riconsegna: resta da redigere e firmare con l'altra parte.
Trattenute
Cosa può trattenere il locatore, e cosa no.
Tre situazioni frequenti, da valutare caso per caso:
Danno
Porta sfondata, parquet bruciato, piastrella rotta: trattenuta possibile se il danno non risulta dal verbale di consegna, con un preventivo o una fattura.
Usura normale e vetustà
Pittura ingrigita dopo anni, pavimento consumato nei passaggi: il conduttore non risponde del deterioramento dovuto all'uso conforme al contratto né di quello dovuto a vetustà (articolo 1590 del Codice civile).
Canoni o spese non pagati
Il deposito garantisce gli obblighi del conduttore: il locatore può far valere canoni o oneri accessori rimasti insoluti, purché documentati.
Casi d'uso
Restituzione della cauzione: cosa documenta.
Uscita dall'immobile
Ogni stanza, le dotazioni e i contatori, il giorno della riconsegna.
Riconsegna delle chiavi
Il verbale firmato o la dichiarazione del locatore, allegati al deposito.
Trattenuta contestata
La voce trattenuta, confrontata con la foto d'ingresso e con quella d'uscita.
Immobile arredato
Mobili e dotazioni dell'inventario, fotografati uno per uno.
Dal lato del proprietario
Lo stato restituito e i preventivi di ripristino, per giustificare una trattenuta.
Interessi e conteggi
Il deposito versato, gli interessi annuali e le lettere scambiate, con le loro date.
Come funziona
Una prova in tre passaggi.
Niente gergo, nessuna competenza tecnica. Lei deposita o acquisisce, noi certifichiamo.
Scelga o acquisisca
Documenti, foto, video. Oppure scatti una foto o registri un video direttamente nell'app.
Aggiunga il contesto
Un commento, dei tag, una cartella. Per classificare le prove e ritrovarle facilmente.
Depositi
Riceve un certificato PDF che attesta l'esistenza e l'integrità del file alla data di ancoraggio e, per un'acquisizione nell'app, la geolocalizzazione rilevata in quel momento.
Regge davanti a un tribunale?
Un certificato Proov-It può essere prodotto come elemento di prova; il giudice ne valuta liberamente la portata. Attestiamo la data di ancoraggio, l'integrità del file e, per un'acquisizione nell'app, la geolocalizzazione rilevata, non la veridicità del suo contenuto.
Domande frequenti
Che cosa ci chiedono spesso.
Entro quando va restituito il deposito cauzionale?
L'articolo 11 della legge n. 392/1978 non indica un termine in giorni. Il deposito si chiede alla fine della locazione, con la riconsegna dell'immobile; se il locatore non lo restituisce né giustifica una trattenuta, conviene inviargli una diffida scritta.
Quanto può essere il deposito cauzionale?
Non più di tre mensilità del canone (articolo 11 della legge n. 392/1978).
Il deposito produce interessi?
Sì: interessi legali, da corrispondere al conduttore alla fine di ogni anno (articolo 11 della legge n. 392/1978). Se non Le sono stati pagati, li chieda insieme alla restituzione.
Il locatore può trattenere soldi per l'usura normale?
Il conduttore non risponde del deterioramento risultante dall'uso conforme al contratto né di quello dovuto a vetustà (articolo 1590 del Codice civile). Il locatore può invece far valere danni o somme dovute, purché li giustifichi.
Cosa fare se la cauzione non viene restituita?
Invii una diffida per raccomandata o PEC che ricordi la data di riconsegna, l'importo e gli interessi. Senza accordo, per una controversia di locazione bisogna tentare la mediazione prima di rivolgersi al giudice (articolo 5 del decreto legislativo n. 28/2010).
Le foto bastano per contestare una trattenuta?
Possono essere prodotte e fanno piena prova se la controparte non ne disconosce la conformità ai fatti (art. 2712 c.c.); in caso contrario il giudice le valuta. Integrano i verbali di consegna e riconsegna, che restano il riferimento; data, luogo e integrità verificabili le rendono più solide.
Fonti e testi citati
- Codice civile, art. 2712 (Normattiva)
- Legge 27 luglio 1978, n. 392, art. 11: deposito cauzionale (Normattiva)
- Codice civile, art. 1576: riparazioni di piccola manutenzione (Normattiva)
- Codice civile, art. 1609: piccole riparazioni a carico dell'inquilino (Normattiva)
- D.lgs. 4 marzo 2010, n. 28, art. 5: mediazione come condizione di procedibilità (Normattiva)
- Codice civile, art. 1590 (Normattiva)
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