Propietarios, vecinos de una obra
Obras del vecino: ¿acta notarial o prueba anticipada antes de empezar?
¿Empiezan unas obras junto a su casa? Antes de que entren las máquinas, deje constancia del estado de su vivienda: con sus propias fotos fechadas, con un acta notarial de presencia o, si ya se prevé un litigio, con una prueba anticipada ante el tribunal. Cuanto más está en juego, más sólida debe ser la herramienta.
Por Emmanuel Fernandez, CEO de Proov-It · Actualizado el
Grietas, humedades, alicatado despegado: tras las obras de un vecino, la discusión gira siempre en torno a la misma pregunta, «¿ya estaba así antes?». Ante los daños por obras del vecino, la mejor respuesta se prepara antes de que empiecen: un estado de referencia fechado de su vivienda. El acta notarial de presencia lo describe con la fe de un notario; la prueba anticipada ante el tribunal se reserva a los casos en que ya se prevé un litigio.
En todos los casos, sus propias fotos fechadas constituyen un estado de referencia. No sustituyen al acta ni al peritaje, pero se hacen enseguida, sin cita, y para toda la vivienda. Para comparar estas herramientas, vea nuestra comparativa entre acta notarial y prueba digital. Para sus propias obras, lo que hay que documentar es la recepción de la obra.
Con Proov-It, fotografía y graba su vivienda en la aplicación móvil antes de que empiecen las obras y después en cada fase. Cada archivo recibe sello de tiempo, geolocalización si usted la autoriza, y su huella queda anclada en blockchain. Puede enviar la prueba al vecino para su validación: su respuesta, firma o rechazo motivado, queda fechada en el certificado.
¿Fotos, acta notarial o prueba anticipada?
| Fotos con sello de tiempo Proov-It | Acta notarial de presencia | Prueba anticipada (LEC) | |
|---|---|---|---|
| Quién constata | Usted, con su móvil | Un notario, que describe lo que percibe por sus propios sentidos | El tribunal, mediante la prueba que acuerde, por ejemplo un dictamen pericial |
| Presencia del vecino | No, salvo que le envíe la prueba para su validación | No es necesaria | Sí: se cita a quien se piensa demandar con al menos cinco días de antelación |
| Coste | 2 € como máximo por depósito para un particular | Honorarios del notario: pida presupuesto | Costes del procedimiento y del perito, y abogado y procurador cuando sean preceptivos |
| Plazo | Inmediato | Según la disponibilidad de la notaría | El de un procedimiento judicial; después, demanda en los dos meses siguientes |
| Límite | Muestra lo que está en las fotos, sin describirlo ni valorarlo | No puede extenderse a hechos que requieran conocimientos periciales | Exige un temor fundado de que la prueba no pueda practicarse más tarde |
Marco legal
Lo que prevén las normas.
Antes de iniciar un proceso, quien pretenda incoarlo puede pedir al tribunal la práctica anticipada de una prueba cuando exista el temor fundado de que, por el estado de las cosas, no pueda realizarse en el momento procesal previsto (artículo 293 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, LEC). Se cita con al menos cinco días de antelación a quien se piensa demandar, y lo actuado pierde su valor probatorio si la demanda no se interpone en los dos meses siguientes (artículo 295). También pueden pedirse medidas de aseguramiento de la prueba, para conservar una situación o hacer constar fehacientemente su realidad (artículo 297). Son herramientas ligadas a un litigio que se prevé iniciar.
Fuera del tribunal, el acta notarial de presencia acredita la realidad del hecho que motiva su autorización: el notario describe lo que presencia o percibe por sus propios sentidos, pero no puede extenderse a hechos cuya constancia requiera conocimientos periciales (artículo 199 del Reglamento Notarial). Los documentos autorizados por notario hacen prueba plena del hecho o estado de cosas que documentan y de su fecha (artículos 317 y 319 de la LEC). Para saber si una grieta es estructural hace falta un perito, cuyo dictamen el tribunal valora según las reglas de la sana crítica (artículo 348).
Si las obras causan daños, quien por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a repararlo (artículo 1902 del Código Civil), y la acción prescribe en un año desde que el perjudicado lo supo (artículo 1968). Hay que demostrar que las grietas o humedades aparecieron con las obras: de ahí el interés de un estado de referencia fechado antes de que empiecen.
Paso a paso
Antes, durante y después de las obras: el método.
El estado de referencia se fija antes de que empiecen las obras: después, cada grieta da pie a discusión.
Enterarse pronto
Cartel de la licencia, aviso del vecino o de la comunidad: en cuanto lo sepa, anote la fecha prevista de inicio y el nombre de la empresa.
Al anunciarseFotografiar su vivienda antes de las obras
Fachadas, paredes medianeras, techos, alicatados, grietas existentes con una referencia de escala, estancia por estancia. Un vídeo que recorre cada estancia completa los primeros planos.
Antes de empezarProponer una visita conjunta
Invite al vecino o al promotor de las obras a constatar con usted el estado de su vivienda y envíele sus fotos para su validación: su respuesta, firma o rechazo motivado, queda fechada.
Antes de empezarActa notarial o perito, según lo que esté en juego
Derribo, excavación, pared medianera: un acta notarial de presencia que describa el estado visible de su vivienda y, si hay grietas que valorar, el informe de un arquitecto o arquitecto técnico. La prueba anticipada ante el tribunal se reserva a los casos en que ya se prevé un litigio.
Si hay mucho en juegoSeguir durante las obras
Un depósito en cada fase pesada o con cada grieta nueva, con su fecha: la cronología se construye sobre la marcha.
DuranteConstatar al final y reclamar
Al terminar, repita las mismas fotos en el mismo orden. Comunique por escrito cualquier daño al vecino y a la empresa, avise a su aseguradora y, en un edificio, al administrador de la comunidad. El plazo para reclamar por culpa o negligencia es de un año desde que conoce el daño.
DespuésLo que aporta Proov-It
Lo que acreditan sus fotos, y lo que no.
Lo que acredita el certificado
- +El estado de su vivienda en la fecha de anclaje, antes de que empiecen las obras y después en cada fase.
- +La integridad de las fotos y los vídeos, verificable por el vecino, el perito o el juez sin cuenta de Proov-It.
- +La geolocalización registrada en una captura con la aplicación móvil, si usted la autoriza.
- +La respuesta del vecino, si le envía la prueba para su validación: firma o rechazo motivado, fechados.
Lo que no acredita
- −La relación entre las obras y un daño: eso corresponde al peritaje.
- −Un acta notarial ni una prueba pericial: Proov-It no las sustituye.
- −Lo que queda fuera del encuadre de las fotos.
- −La responsabilidad del vecino o de la empresa, que valora el juez.
Casos de uso
Antes de las obras: lo que documenta.
Pared medianera
Las dos caras si es posible, y las grietas existentes medidas.
Grietas existentes
Cada grieta con una referencia de escala, para seguir su evolución.
Techos y alicatados
Las superficies más sensibles a las vibraciones, estancia por estancia.
Excavación y derribo
Los alrededores, vallas y muretes antes de que lleguen las máquinas.
Durante las obras
Polvo, vibraciones, daños puntuales, fechados sobre la marcha.
Final de las obras
Las mismas vistas, en el mismo orden, para comparar.
Cómo funciona
Una prueba en tres pasos.
Sin jerga, sin conocimientos técnicos. Usted deposita o captura, nosotros certificamos.
Elija o capture
Documentos, fotos, vídeos. O tome una foto o un vídeo directamente en la aplicación.
Añada el contexto
Un comentario, etiquetas, una carpeta. Para clasificar sus pruebas y encontrarlas fácilmente.
Deposite
Recibe un certificado PDF que acredita la existencia y la integridad del archivo en la fecha de anclaje y, para una captura en la aplicación, la geolocalización registrada en ese momento.
¿Sirve ante un tribunal?
Un certificado Proov-It puede presentarse como elemento de prueba; el juez valora su alcance. Acreditamos la fecha de anclaje, la integridad del archivo y, para una captura en la aplicación, la geolocalización registrada, no la veracidad de su contenido.
Preguntas frecuentes
Lo que nos preguntan a menudo.
¿Qué es la prueba anticipada?
Una prueba que se practica ante el tribunal antes del juicio, a petición de quien pretende iniciar un proceso, cuando hay temor fundado de que no pueda hacerse más tarde (artículo 293 de la LEC). Se cita a la futura parte contraria, y la demanda debe presentarse en los dos meses siguientes para que lo actuado conserve su valor probatorio (artículo 295).
¿Qué acredita un acta notarial de presencia antes de unas obras?
La realidad de lo que el notario percibe por sus propios sentidos, con su fecha: el estado visible de su vivienda ese día. No puede extenderse a hechos que requieran conocimientos periciales (artículo 199 del Reglamento Notarial): para valorar una grieta hace falta un perito.
¿Cuánto cuesta un acta notarial antes de obras?
Depende del alcance del acta: pida presupuesto a la notaría antes de comprometerse. Sus fotos con sello de tiempo cuestan 2 € como máximo por depósito para un particular, y el primer depósito es gratis.
¿Bastan mis fotos sin acta notarial?
Pueden aportarse como elemento de prueba, y el juez valora su alcance según las reglas de la sana crítica. Para una obra pesada o una pared medianera, un acta notarial o un informe pericial son más sólidos; sus fotos fechadas los complementan y cubren lo que pasa entre medias.
Han aparecido grietas tras las obras del vecino: ¿qué hago?
Documéntelas, comuníquelas por escrito al vecino y a la empresa, avise a su aseguradora y, en un edificio, al administrador de la comunidad. Quien causa un daño por culpa o negligencia debe repararlo (artículo 1902 del Código Civil), siempre que se demuestre la relación con las obras; la acción prescribe en un año desde que lo supo (artículo 1968).
¿Puede el vecino validar mis fotos?
Sí. Puede enviarle la prueba por correo electrónico para su firma o validación, con recordatorios automáticos. Su respuesta, firma dibujada o rechazo motivado, queda fechada en el certificado y se le notifica, y cada parte recibe una copia del certificado.
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