Vivienda, coche, segunda mano
Vicios ocultos: qué son, plazos para reclamar y qué hay que probar.
Un defecto oculto, anterior a la venta y lo bastante grave como para hacer el bien impropio para su uso: eso es un vicio oculto. En el Código Civil, el plazo para reclamar es de seis meses desde la entrega, no desde que se descubre. Y hay que probar que el defecto existía antes de la venta.
Por Emmanuel Fernandez, CEO de Proov-It · Actualizado el
Un vicio oculto es un defecto que usted no podía ver al comprar, que ya existía y que hace el bien impropio para su uso, o disminuye tanto ese uso que no lo habría comprado, o no a ese precio. El saneamiento por vicios ocultos se regula en los artículos 1484 y siguientes del Código Civil y vale frente a cualquier vendedor, profesional o particular: coche de segunda mano, vivienda, objeto comprado entre particulares.
El plazo es la primera trampa: seis meses desde la entrega del bien (artículo 1490), aunque el defecto aparezca más tarde. La segunda es la prueba: el comprador debe demostrar que el defecto estaba oculto, que existía antes de la venta y que es grave. Si compró a una empresa como consumidor, la garantía legal de conformidad suele ser más sencilla, gracias a su presunción y a sus plazos más largos.
Con Proov-It, el comprador fija la fecha y el estado del defecto, y el vendedor, el estado del bien antes de entregarlo. Las fotos y los vídeos tomados en la aplicación móvil reciben sello de tiempo, geolocalización si usted la autoriza, y su huella queda anclada en blockchain. No sustituyen al peritaje: documentan su punto de partida.
¿Vicios ocultos o garantía legal de conformidad?
| Saneamiento por vicios ocultos | Garantía legal de conformidad | |
|---|---|---|
| Vendedor | Cualquier vendedor, profesional o particular | Un empresario, frente a un consumidor |
| Texto | Código Civil, artículos 1484 a 1490 | TRLGDCU (Real Decreto Legislativo 1/2007), artículos 114 y siguientes |
| Plazo | 6 meses desde la entrega de la cosa vendida | Faltas de conformidad que se manifiesten en los 3 años siguientes a la entrega; en segunda mano puede pactarse un plazo menor, de al menos 1 año |
| Quién prueba | El comprador: el defecto, su anterioridad a la venta y su gravedad | Se presume que la falta de conformidad manifestada en los 2 años siguientes a la entrega ya existía |
| Qué se obtiene | Desistir del contrato o una rebaja proporcional del precio; daños y perjuicios si el vendedor conocía el vicio | Reparación o sustitución; si no, rebaja del precio o resolución del contrato |
Marco legal
Lo que dice el Código Civil.
El vendedor está obligado al saneamiento por los defectos ocultos de la cosa vendida si la hacen impropia para el uso al que se destina, o si disminuyen de tal modo ese uso que, de haberlos conocido, el comprador no la habría adquirido o habría pagado menos por ella. No responde de los defectos manifiestos o que estuvieran a la vista, ni de los que no lo estén si el comprador es un perito que, por su oficio o profesión, debía conocerlos fácilmente (artículo 1484 del Código Civil). Esta garantía vale frente a cualquier vendedor, también un particular, para un coche como para una vivienda.
El comprador puede optar entre desistir del contrato, con el abono de los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos. Si el vendedor conocía los vicios y no los manifestó, el comprador tiene la misma opción y, si desiste, además una indemnización de daños y perjuicios (artículo 1486). El plazo es corto: estas acciones se extinguen a los seis meses contados desde la entrega de la cosa vendida (artículo 1490), y no desde que se descubre el defecto.
El vendedor responde aunque ignorase los vicios, salvo que se haya pactado lo contrario y él los ignorase (artículo 1485): una cláusula de exclusión no protege, por tanto, a quien los conocía. Quien reclama debe probar los hechos en que basa su pretensión (artículo 217 de la LEC): el defecto, que existía antes de la venta y su gravedad. Si compró como consumidor a una empresa, dispone también de la garantía legal de conformidad, pero no puede acumularla con el saneamiento (artículo 116 del TRLGDCU).
Paso a paso
Del descubrimiento del defecto a la reclamación: el método.
Comprador o vendedor, el expediente se juega en la cronología: cuándo se entregó el bien, cuándo apareció el defecto y qué sabía cada uno.
Fijar la fecha de entrega
Contrato, escritura, justificante de la entrega de llaves o del vehículo: el plazo de seis meses del Código Civil se cuenta desde la entrega, no desde el descubrimiento. Calcule enseguida cuánto tiempo le queda.
Lo primeroDocumentar el defecto en cuanto aparece
Fotos y vídeo del defecto, de cerca y en contexto, con una referencia de escala. Coche: el cuentakilómetros y el testigo encendido. Vivienda: la grieta, la mancha de humedad, la estancia afectada.
Al descubrirloNo reparar enseguida
Salvo urgencia o peligro, deje el defecto como está hasta que lo vea un perito: una reparación previa borra lo que habría podido constatar. Si tiene que intervenir, fotografíe antes, durante y después.
Antes del peritajeReunir los documentos de la venta
Anuncio, mensajes con el vendedor, contrato o escritura, ITV o certificados, facturas de mantenimiento: lo que el vendedor dijo, escribió o mostró en el momento de la venta.
EnseguidaPedir un informe técnico
Informe de un taller, de un arquitecto técnico o de un perito: una opinión técnica sobre la naturaleza del defecto y su antigüedad pesa más que una simple foto.
En pocas semanasReclamar por escrito y negociar
Escrito por un medio que deje constancia, con el defecto, su fecha de descubrimiento y lo que pide: desistir del contrato o rebajar el precio. Antes de demandar hay que intentar, con carácter general, un medio adecuado de solución de controversias (Ley Orgánica 1/2025); la solicitud interrumpe la prescripción o suspende la caducidad mientras dura.
Dentro de los 6 mesesTribunal, si no hay acuerdo
Sin acuerdo, demanda ante el tribunal, con el informe técnico y sus pruebas fechadas. Hasta 2.000 euros puede actuar sin abogado ni procurador (artículos 23 y 31 de la LEC).
Sin acuerdoLo que aporta Proov-It
Lo que acreditan sus fotos, y lo que no.
Lo que acredita el certificado
- +El estado del bien en la fecha de anclaje: antes de la venta para el vendedor, al descubrir el defecto para el comprador.
- +La integridad de las fotos y los vídeos, verificable por la otra parte, el perito o el juez sin cuenta de Proov-It.
- +La geolocalización registrada en una captura con la aplicación móvil, si usted la autoriza.
- +La existencia, en la misma fecha, de los documentos depositados con las fotos: anuncio, contrato, informe.
Lo que no acredita
- −Que el defecto existía antes de la venta: lo establece, en su caso, el peritaje.
- −Que estaba oculto, ni que el vendedor lo conocía.
- −La gravedad del defecto, ni el importe de una rebaja del precio.
- −El resultado del litigio: el juez valora el conjunto del expediente.
Vendedor
Le acusan de un vicio oculto: sus argumentos.
El vendedor no responde en tres situaciones, que hay que demostrar con pruebas:
El defecto era manifiesto
Visible en un examen normal, o mencionado en el anuncio, la ITV o los certificados: el vendedor no responde de los defectos manifiestos o que estuvieran a la vista (artículo 1484). Sus fotos fechadas de antes de la venta lo muestran.
El defecto apareció después de la venta
Desgaste, accidente, mal uso: un defecto posterior a la venta no es un vicio oculto. El estado del bien fotografiado el día de la entrega es su mejor argumento.
Plazo vencido o cláusula de exclusión
La acción se extingue a los seis meses de la entrega (artículo 1490). Una cláusula que excluya el saneamiento le protege si ignoraba el vicio (artículo 1485), no si lo conocía.
Casos de uso
Vicios ocultos: lo que documenta.
Coche de segunda mano
El defecto, el cuentakilómetros, los testigos, el informe del taller; del lado del vendedor, el estado del vehículo el día de la entrega.
Vivienda
Grietas, filtraciones, humedades, estructura: el estado al descubrirlo, antes de cualquier reparación.
Objeto de segunda mano
El defecto grabado en funcionamiento, junto al anuncio original.
Anuncio y mensajes
La página del anuncio congelada antes de que desaparezca, y los mensajes con el vendedor.
Vendedor, antes de la venta
El estado del bien fotografiado antes de entregarlo, defectos señalados incluidos.
Reparación urgente
Antes, durante y después de la intervención, para conservar el rastro del defecto.
Cómo funciona
Una prueba en tres pasos.
Sin jerga, sin conocimientos técnicos. Usted deposita o captura, nosotros certificamos.
Elija o capture
Documentos, fotos, vídeos. O tome una foto o un vídeo directamente en la aplicación.
Añada el contexto
Un comentario, etiquetas, una carpeta. Para clasificar sus pruebas y encontrarlas fácilmente.
Deposite
Recibe un certificado PDF que acredita la existencia y la integridad del archivo en la fecha de anclaje y, para una captura en la aplicación, la geolocalización registrada en ese momento.
¿Sirve ante un tribunal?
Un certificado Proov-It puede presentarse como elemento de prueba; el juez valora su alcance. Acreditamos la fecha de anclaje, la integridad del archivo y, para una captura en la aplicación, la geolocalización registrada, no la veracidad de su contenido.
Preguntas frecuentes
Lo que nos preguntan a menudo.
¿Qué es un vicio oculto?
Un defecto que no era visible al comprar, que ya existía en el momento de la venta y que hace la cosa impropia para el uso al que se destina, o disminuye tanto ese uso que el comprador no la habría adquirido o habría pagado menos por ella (artículo 1484 del Código Civil).
¿Qué plazo hay para reclamar por vicios ocultos?
En el Código Civil, seis meses desde la entrega de la cosa vendida (artículo 1490), no desde el descubrimiento del defecto. Si compró a una empresa como consumidor, la garantía legal de conformidad ofrece plazos más largos. Por eso conviene fijar enseguida la fecha de entrega y documentar el defecto en cuanto aparece.
¿Un vendedor particular responde de los vicios ocultos?
Sí, el saneamiento se aplica a cualquier vendedor. En cambio, un particular no está sujeto a la garantía legal de conformidad del TRLGDCU, que obliga a los empresarios frente a los consumidores.
¿Cómo defenderse si le acusan de un vicio oculto?
Mostrando que el defecto era manifiesto o estaba señalado, que apareció después de la venta, que la acción está fuera de plazo o, si usted lo ignoraba, que una cláusula excluía el saneamiento (artículo 1485). Unas fotos fechadas del estado del bien antes de entregarlo y el anuncio original son sus primeras pruebas.
¿Y si es una vivienda de obra nueva?
Además del Código Civil, la Ley de Ordenación de la Edificación hace responder a los agentes de la edificación de los daños materiales en el edificio durante diez años (elementos estructurales), tres años (habitabilidad) o un año (acabados, a cargo del constructor), contados desde la recepción de la obra (artículo 17).
¿Qué se puede obtener?
Desistir del contrato, con el abono de los gastos pagados, o una rebaja proporcional del precio a juicio de peritos (artículo 1486 del Código Civil). Si el vendedor conocía el vicio y no lo dijo, además daños y perjuicios si opta por desistir.
Fuentes y textos citados
- Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil (BOE)
- Código Civil, artículos 1484 a 1490: saneamiento por vicios ocultos (BOE)
- Real Decreto Legislativo 1/2007, Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, artículos 114 a 125 (BOE)
- Ley Orgánica 1/2025, de eficiencia del Servicio Público de Justicia, artículos 5 a 10 (BOE)
- Real Decreto Legislativo 1/2007, texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (BOE)
- Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (BOE)
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